業(yè)委會(huì)能代替業(yè)主簽物業(yè)合同

法律分析：業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),沒有決策的權(quán)利,因此,沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)授權(quán)而簽定的合同是無(wú)效的。

法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)委會(huì)能直接更換小區(qū)物業(yè)嗎

業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利更換物業(yè)管理公司。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利更換物業(yè)管理公司，但是需要召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主投票后可以更換物業(yè)公司。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

民法典業(yè)主共同決定事項(xiàng)是什么？

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。共同決定以下事項(xiàng)：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)。

業(yè)委會(huì)可以換物業(yè)。業(yè)主委員會(huì)可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依法更換，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十七條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第九百四十六條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

業(yè)主委員會(huì)可以換物業(yè)嗎

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業(yè)主委員會(huì)可以換物業(yè)嗎

1、現(xiàn)在很多小區(qū)的物業(yè)和業(yè)主無(wú)法達(dá)成共識(shí)，那么業(yè)主便會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，考慮將物業(yè)換掉。早在《物權(quán)法》中就有明確規(guī)定，業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)，并且業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托其他管理人管理或者委托其他物業(yè)企業(yè)服務(wù)。

2、那么小區(qū)業(yè)主委托的管理人或者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要根據(jù)業(yè)主的需求，對(duì)小區(qū)的建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物、小區(qū)公共建筑、綠化、安全、衛(wèi)生及設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)管理，并且要接受所以業(yè)主的共同監(jiān)督。

3、物業(yè)公司本是全體業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”，幫助業(yè)主管理小區(qū)、維護(hù)小區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，是受業(yè)主的委托。如果物業(yè)公司無(wú)法服務(wù)，那么業(yè)主委員會(huì)可以依法辭退這家物業(yè)公司。在物業(yè)管理方面，我國(guó)《物權(quán)法》明確表示了業(yè)主有權(quán)成立業(yè)主委員會(huì)來代表業(yè)主，對(duì)無(wú)法協(xié)商的物業(yè)或是不負(fù)責(zé)任的物業(yè)進(jìn)行更換，同時(shí)規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)管。

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業(yè)主委員會(huì)可以代理物業(yè)管理嗎

不可以代理。

物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘是指在物業(yè)管理委托期限到期后對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。為了確保業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方權(quán)益，物業(yè)管理委托合同中對(duì)委托管理的期限都有明確的規(guī)定，首次聘用一般不超過2年。

在物業(yè)管理委托合同期滿前，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)雙方應(yīng)就合同期滿后續(xù)聘問題向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡⑦M(jìn)行充分的協(xié)商。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)廣泛聽取業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的意見和評(píng)價(jià)，如大多數(shù)業(yè)主反映良好，原物業(yè)管理企業(yè)也同意續(xù)聘，可直接續(xù)訂物業(yè)管理委托合同。否則，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于合同期滿前就合同期滿后的物業(yè)管理進(jìn)行招投標(biāo)，此時(shí)，在同等條件下原物業(yè)管理企業(yè)有優(yōu)先獲得管理的權(quán)利。

是否續(xù)聘既是業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，也是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，從業(yè)主委員會(huì)的角度為了保持物業(yè)管理工作的連續(xù)性，在充分反映業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡可能續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。從物業(yè)管理企業(yè)的角度看，廣大業(yè)主的續(xù)聘本身就是對(duì)其以往工作的一種肯定，應(yīng)積極爭(zhēng)取續(xù)聘。對(duì)廣大業(yè)主提出的意見，應(yīng)虛心聽取，認(rèn)真改進(jìn)工作，建立和維護(hù)自身良好的社會(huì)形象和社會(huì)聲譽(yù)。

業(yè)主委員會(huì)在法律上能代管物業(yè)公司嗎？

業(yè)委會(huì)并不能代管物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì)只是代表小區(qū)的業(yè)主，跟物業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，同時(shí)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)成立流程

一、提出申請(qǐng)

物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請(qǐng)，填報(bào)《首屆業(yè)主(代表)大會(huì)籌備小組成立申請(qǐng)表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì)：（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請(qǐng)后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組(以下簡(jiǎn)稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作

1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主管理公約》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主意見。《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主管理公約》這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個(gè)文件進(jìn)行，對(duì)相關(guān)規(guī)則、事項(xiàng)要制定詳細(xì)。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫(kù)等地下空間不計(jì)入投票權(quán)等。

2、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計(jì)算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書。

3、組織各樓宇開業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)委會(huì)候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開會(huì)，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時(shí)分區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，開會(huì)選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，此后開業(yè)主代表大會(huì)即視為開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時(shí)分區(qū)開；可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，票數(shù)和票權(quán)數(shù)過2/3投票通過，才有效。

4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會(huì)候選人的名單及簡(jiǎn)歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主管理公約》，送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)。籌備小組決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)委會(huì)的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定出投票時(shí)間（3-7天，要報(bào)國(guó)土局備案）。匯集業(yè)委會(huì)候選人的資料，將候選人的簡(jiǎn)歷表、選票樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公告。做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，制作選票，制作設(shè)置一或多個(gè)投票箱（也可上門收選票），由國(guó)土局封投票箱，點(diǎn)票時(shí)由國(guó)土局開箱和鑒證。業(yè)主大會(huì)召開15日以前通知投票權(quán)人，國(guó)土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場(chǎng)。

5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會(huì)，收集登記選票；審議并表決通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及《業(yè)主管理公約》；公開點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。會(huì)后籌備組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會(huì)的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。

6、一個(gè)平方米一個(gè)投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從國(guó)土局拿到業(yè)主的資料，在收選票時(shí)，請(qǐng)業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫業(yè)主代表投票委托書時(shí)，應(yīng)該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明。可以要求現(xiàn)在的物業(yè)公司通過國(guó)土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)公司拒絕，則可以直接通過住建局，向物業(yè)施加壓力。

7、開發(fā)商只有一個(gè)投票權(quán)。一個(gè)商鋪一個(gè)代表。商鋪可以當(dāng)業(yè)主代表，只要在業(yè)主委員會(huì)選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實(shí)現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負(fù)責(zé)收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。

8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，但不能成為業(yè)委會(huì)成員。

9、業(yè)主委員會(huì)每個(gè)成員只代表一個(gè)投票權(quán)，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)的授權(quán)行事，業(yè)主委員會(huì)作出的決定須由業(yè)主大會(huì)即業(yè)主代表表決確認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)表決以面積計(jì)算選票權(quán)，每個(gè)業(yè)主代表所代表的份額不變。

10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設(shè)施。如果票權(quán)數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進(jìn)來，說服的理由：大家都在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，要把整個(gè)小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。

核準(zhǔn)批復(fù)

區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會(huì)憑批文到部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

業(yè)主委員會(huì)能代替物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理嗎

理論上是可行的，實(shí)際上會(huì)發(fā)生很多問題。

業(yè)委會(huì)作用和全國(guó)人大差不多，是小區(qū)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，物業(yè)公司=政府，執(zhí)行業(yè)委會(huì)的決策。不過物業(yè)公司需要很多專業(yè)知識(shí)，一般業(yè)委會(huì)很難具備就是，佛山有小區(qū)就是業(yè)委會(huì)自己招聘物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行小區(qū)管理的，可以節(jié)省很多物業(yè)費(fèi)，但問題也很多。