法拍房買賣需要注意哪些風(fēng)險？

與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優(yōu)勢，但是走“捷徑”購房，置業(yè)者也會面臨諸多風(fēng)險。那么，面對諸多隱患，購買者在競拍前要特別注意哪些問題？

鯨哥教您八大“避坑指南”

01查清房產(chǎn)的屬性

購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產(chǎn)的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產(chǎn)證、土地出讓的性質(zhì)等。

02了解租賃情況

如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情況下簽的租賃合同、租期從什么時候開始到什么時候結(jié)束、租金是多少錢一個月、租金是如何交的等，這樣才能保護自己的權(quán)利。

03明確房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況

被拍賣的房子都是因為債務(wù)沒有還清，所以才被拍賣，購房者買的時候就要注意房產(chǎn)是個人所有，還是與他人共有，謹防房產(chǎn)涉及一房多債主。

04明確交易所產(chǎn)生的全部費用

法院明確告知：物業(yè)費、水電費、稅費、欠費全由買方出。為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調(diào)查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。

05明確是否能夠進行貸款

現(xiàn)在很多優(yōu)質(zhì)房源名義可貸款，實際操作難。必須提前和法院/銀行/擔(dān)保公司進行三方協(xié)商，確保能夠在規(guī)定時間放款。

06現(xiàn)場實勘，確保房屋質(zhì)量

需要重點關(guān)注房屋內(nèi)部質(zhì)量問題，因為在法院委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。購房者必須實地勘測，了解房屋真實信息。

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07確保能夠清場，按時入住

現(xiàn)在很多被執(zhí)行人只有一套住房，房屋被拍賣以后，想方設(shè)法不愿意搬離，雖然是法院強制執(zhí)行拍賣，但是法院不負責(zé)該拍賣房源的清場和競拍者的入住。所以購房者必須要通過被執(zhí)行人/現(xiàn)居住人/法院等多方進行提前協(xié)商，深度溝通，確保自己能夠入住。這個工作是非常具有難度的，但也是參與拍賣最重要的一環(huán)。

08實地考察，確定心理價位

購房者一定要對目標樓盤進行實地考察，對周邊同檔次物業(yè)的價位進行了解。根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力，確定對房子的心理價位期望值，切忌一時沖動，以超出市場價的競拍價競得，因為如果毀約，購房者所交納的保證金可能會“縮水”，甚至“打水漂”。

看到這里，大家是不是對法拍房的配置更有信心了呢？雖然規(guī)避風(fēng)險比較復(fù)雜和具有難度，但是這些重點我們只要做好，我們就可以安心撿漏。

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只要選擇通過調(diào)研是無風(fēng)險無瑕疵的房源進行參拍，是能夠規(guī)避風(fēng)險和安心撿漏的。值法拍房的風(fēng)險有原房主的身份風(fēng)險、不能落戶的風(fēng)險、無法馬上入住的風(fēng)險、補繳費用的風(fēng)險。現(xiàn)在買法拍房要查看是否有多頭債權(quán)、多次抵押、多方查封、是否有惡意租賃、是否有高額欠費、是否戶籍易遷入難、是否暗藏的天價過戶個稅等問題才行。如果有問題可能買了之后很難入住騰房。

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法拍房的風(fēng)險及注意事項如下：

1、多頭債權(quán)，多次抵押，多方查封。

很多“法拍房”的業(yè)主（被執(zhí)行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產(chǎn)被強制拍賣的地步。比如他在長沙有負債，房屋就被長沙的法院查封，他同時又在株洲有負債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個人與個人的債務(wù)關(guān)系，是最難理清的。

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2、惡意租賃，拍房易交付難。

買到毛坯或者是空置房還好，如果里邊還有人住，這就需要清場才能交付了。很多的司法拍賣公告里，明確寫了“法院不負責(zé)清場和交付（騰房）”；即便是法院承諾負責(zé)騰房，也是困難重重。

3、相關(guān)欠費全由買方出。

“法拍房”稅費的特殊性在于：轉(zhuǎn)讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔(dān)，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個稅；另外，該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責(zé)承擔(dān)，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數(shù)目。

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4、戶籍遷入難，學(xué)區(qū)沒保障。

現(xiàn)在除非達成協(xié)議，否則法律并沒有條款，可以強制遷移戶口，如果原房主戶籍占用，特別是某些學(xué)區(qū)房，你是無法享受到的。

5、暗藏的天價過戶個稅。

如果該房產(chǎn)在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式，那么再次過戶會產(chǎn)生20%的個人所得稅。

購買法拍房需要注意哪些事項

購買法拍房注意事項：戶口、原房主的身份、無法馬上入住的問題、補繳費用的風(fēng)險等。

1、戶口

買房人在拿到房屋的產(chǎn)權(quán)之后，如果原房主不愿遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權(quán)利。那么購買法拍房，戶口就存在沒法落戶的可能。

2、原房主的身份

法拍房的原房主很可能是因為無法償還債務(wù)而被拍賣房屋的，如果原房主因債務(wù)問題跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他債權(quán)人的追討。

3、無法馬上入住的問題

有可能存在購買法拍房之后，還不能及時辦理入住的情況，如果存在租賃在前、抵押在后的情況，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效。因此，由于承租人的存在，自己是無法搬進去住的。

4、補繳費用的風(fēng)險

法拍房不像一些正常的商品房買賣可以隨時隨地實考察，如果實地看房的時候沒有注意到房屋存在的問題，等到接到房屋之后才發(fā)現(xiàn)房屋破壞情況較為嚴重，未來可能需要大量的維修費用。

買法拍房要交哪些稅：

1、契稅

要根據(jù)房子情況和買方情況分為三種稅率；首套房房屋面積小于90平米契稅1%；大于90平米契稅1.5%。二套房房屋面積小于90平米契稅1%；大于90平米契稅2%。三套及以上房屋契稅3%。

2、個稅

滿五年唯一住房可減免，其他需繳納差額部分20%或購房總價3%。

3、營業(yè)稅

個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。目前，國家對銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收標準是銷售額的5%，加上城市建設(shè)維護稅、教育費附加、地方教育附加，一共是銷售額的5.6%。

4、土地增值稅

普通住宅免征;非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。如果產(chǎn)權(quán)人是公司那么稅費區(qū)間非常大，少的只有幾千甚至沒有，多的甚至稅比起拍價還高。

購買法拍房有什么注意事項

1、了解過戶稅費問題

法拍房過戶的全部稅費由購買者承擔(dān)，購買之前一定要清楚了解、計算可能涉及的稅費，了解房產(chǎn)屬性，不要像前文所說因為房產(chǎn)的原持有者是公司，稅費高達242萬元，所以一定要有充分準備，計算好成本。

2、看房屋是否屬于“交吉拍”

競拍中標明“交吉拍”則由法院負責(zé)騰空房屋交付給購買者，也就是說購買者不會出現(xiàn)無法入住的風(fēng)險。反之，如果競拍中標明“不交吉”，則意味著房屋可能有合法租戶，或者原業(yè)主等人在居住使用，購房者將只能通過其他途徑解決。

3、實探拍賣原因

拍賣前，通過法院、周邊中介、附近鄰居等渠道，了解拍賣的真實原因，以免后期入住原業(yè)主的債主找上門妨礙生活。

4、了解后期需要繳納的公共費用

預(yù)估繳納的預(yù)算，了解全部的公共費用，做到心中有數(shù)，以免該房屋原業(yè)主拖欠物業(yè)費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等費用。

購買法拍房的其他注意事項1、注意房屋性質(zhì)

購買法拍房的話，可能還沒有找中介公司購買房子那么周到，因為法拍房的信息不是那么容易獲取到的，購房者就要冒著買到問題房的風(fēng)險。不管購買什么類型的房屋都要查清房產(chǎn)的屬性，法拍房也不例外，在調(diào)查法拍房的房產(chǎn)屬性的時候，購房者要清楚針對哪些內(nèi)容進行調(diào)查。房產(chǎn)的屬性主要包括土地的出讓性質(zhì)、使用年限、有沒有辦理過不動產(chǎn)證、稅費繳納有沒有拖欠等。

2、戶口問題

法拍房大多數(shù)都是因為原房主欠下債務(wù)，無法償還才導(dǎo)致房子被拍賣的，也就是說房子在拍賣的時候，法拍房上面是有原戶主戶口的。但是法院在拍賣房子的時候不會針對這些情況做說明，法院通過拍賣確認書、執(zhí)行裁定書等法律程序，將房屋合法地過戶給了購房者，等到購房者發(fā)現(xiàn)這個問題，如果原房主不愿意配合簽戶口的話，法院沒有強制其遷出的權(quán)利。

3、注意交房時間

在法院不對法拍房進行詳細調(diào)查的情況下，關(guān)于法拍房的詳細情況就只有購房者自己去了解了，買下法拍房之后還不能夠及時的辦理入住，如果存在租賃在前、抵押在后的情況。為避免遇到這樣的問題，購房者就要實地去查看一下法拍房目前的狀況。

法拍房需要注意什么

1、首先要看房產(chǎn)是否有抵押;

2、要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題，有無實際居住人以及戶口是否有遷出;

3、了解房屋是否存在大量欠費，包括物業(yè)費、取暖費、水電費等;

4、拍賣標的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封，是否被其它機構(gòu)查封，導(dǎo)致無法過戶;

5、了解房產(chǎn)屬性。

購買法拍房風(fēng)險?

1、產(chǎn)權(quán)不明

首先要確認是否有第一債權(quán)人之外的其他債權(quán)人，由于民間借貸是無法通過國家機構(gòu)查詢得知，如果原房主這些因債務(wù)問題導(dǎo)致跑路，競買人入住后可能遭到其他債權(quán)人的追討。

所以在競拍前一定要了解該房屋有沒有債務(wù)問題、有沒有多次抵押等。在競拍的時候了解房屋主人的背景和被強制拍賣的具體原因。

2、房屋瑕疵

在對房屋進行拍賣時，通常只對瑕疵進行簡單描述，而對房屋存在的其它問題比如兇宅、刑事案件或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題基本都不會注明，因此需要想競拍此房屋的朋友務(wù)必了解清楚。

但是法拍房看房并簡單，如果競拍人一旦作出競買決定，即表示完全了解并接受該房屋的現(xiàn)狀和一切可能存在的問題，法院對房子的瑕疵則不擔(dān)任何責(zé)任。

3、費用不明確

由于法拍房不會公布拍房以前的交易情況，如繼承性質(zhì)的房屋、商業(yè)性質(zhì)的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費非常高，買受人競拍前一定要有充分準備。

還有可能原業(yè)主拖欠物業(yè)費、水電氣費等，這些都需要買受人但承擔(dān)原業(yè)主所拖欠的的費用。

4、有租賃無法入住

一開始沒有租賃的法拍房，到過戶時突然冒出拿著10年、20年租賃合同的住戶不肯騰房。或者買受方所拍的房屋里面有老人小孩也賴著不搬出去，那剛需買家在這種情況下是無法入住的。很多房屋執(zhí)行法院明確說明不負責(zé)騰空房屋。

法拍房子到底能不能買，有什么注意事項？

你好，法拍房一般來說都要比市場價低一些，因為如果跟市場價差不多的話，誰也不會去買法拍房，因為有價格上的優(yōu)勢，所以人們才會去買。因為法拍房確實性價比很高，有合適的法拍房，值得去購買。

通常情況下，法院拍賣的房子只有市場價格的七折左右甚至更低，所以購買法拍房可以讓你省下更多的錢，誰都愿意花更少的錢買到最好的房子。如果購買法拍房也要注意以下幾點。

第一就是要看看這個房子是否有全部的產(chǎn)權(quán)。我們買房子首先要看這個房子有沒有產(chǎn)權(quán)，如果不是100%的全產(chǎn)權(quán)，特別是部分產(chǎn)權(quán)占有人，還有案外人的情況，可能在過戶或者辦理后續(xù)相關(guān)業(yè)務(wù)的時候很麻煩，甚至出現(xiàn)無法辦理過戶的情況，這樣的房子不能買。

第二就是看房產(chǎn)所有者是公司還是個人。如果房產(chǎn)所有者是個人的話，過戶費用要低一些，如果是公司名下的物業(yè)交易需要繳納更多的稅費，這樣就不值得了。

第三要看這個房子是否是贈與或者繼承的房子。因為按照規(guī)定贈與或者繼承的房子在過戶時需要加收20%的契稅，這種法拍房交易稅是由買方承擔(dān)的，所以光稅費這一塊就要花掉房產(chǎn)價格的20%，這樣算下來，價格也會高很多。

第四，就是要看看有沒有產(chǎn)權(quán)證？因為有的房子是沒有房本的，沒有房本的房子，是不能過戶的，而且這種房子以后還可能涉及到二次過戶，所以買沒有產(chǎn)權(quán)證的房子，非常的麻煩，最好是不要買。

總之購買法拍房有利也有弊，所以我們在買這類房子的時候，一定了解清楚以后再做決定，這樣可以規(guī)避很多不必要的風(fēng)險。

祝你好運。